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25 avril 2014 5 25 /04 /avril /2014 15:48

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12 novembre 2012 1 12 /11 /novembre /2012 16:40

QUELQUES ELEMENTS MARQUANTS DE LA VITICULTURE DE LA BULGARIE
Alain CARBONNEAU
Professeur de Viticulture – Montpellier SupAgro

La Bulgarie est un Pays de l’Europe, à la fois orientale avec des racines slaves et un environnement continental, et méridionale avec des marques ottomanes ou grecques et un environnement méditerranéen. Sa reconversion générale à partir d’un régime soviétique strict à un mode occidental européen est en marche. La Bulgarie, du fait de son potentiel original en matière de culture et de sa position stratégique aux marches de l’Union européenne, peut apporter beaucoup à l’ensemble européen. Comme c’est généralement le cas, la Viticulture traduit dans ses paysages et ses vins l’âme d’un peuple et d’un pays. La Viticulture de la Bulgarie ne fait pas exception. En voici, brièvement résumés, quelques éléments marquants.

Le français étant, parait-il, peu doué pour la géographie et à peine mieux pour l’histoire, il convient de commencer la présentation de la Viticulture bulgare par l’examen de la carte ci-jointe. La capitale Sofia est située à l’ouest du Pays, en marge des Balkans dans une région de collines historiquement relativement protégée, en position équilibrée entre, au nord-est le grand couloir central européen du Danube, et au sud-est le couloir de la Marica, autre fleuve débouchant sur la Mer noire en direction d’Edirne, première capitale de l’empire ottoman et détentrice d’une des plus belles mosquées du monde.

La Viticulture bulgare se distribue en 5 régions :


Région septentrionale
: Cette région continentale regarde la vallée du Danube et apparaît comme une continuité de la Viticulture de la Serbie avec en son nord la germanique Vojvodine. Pleven avec sa célèbre station de recherche vitivinicole en est le cœur. 

Région méridionale: Elle est aussi continentale et bordée par le Danube; Sumen est au centre de ses vignobles. Elle est surtout marquée par son débouché sur la mer noire avec le grand port de Varna, et plus au sud les sites touristiques de la baie de Burgas et du promontoire de Pomorié.

Région sous - balkanique: C’est la zone montagneuse de la Bulgarie avec, au centre l’arête montagneuse qui prolonge à l’est le secteur de Sofia (son Université s’intéresse aussi à la Vigne et au Vin), et au sud une seconde chaîne formant avec la première une sorte de pince ouverte sur la mer noire.

Région du sud-ouest : Elle fait frontière avec la Macédoine, et comme la précédente fait partie de l’ensemble montagneux des Balkans. L’été y est très chaud.

Région méridionale : Elle est nettement proche des Pays voisins, Grèce et Turquie. Son climat est le plus typiquement méditerranéen de la Bulgarie. Plovdiv avec sa station vitivinicole en est le cœur. Même si, comme dans la région du sud-ouest, les influences grecques sont visibles – par la présence de monastères orthodoxes en particulier – le débouché naturel est la Turquie occidentale ou la Thrace turque, avec le carrefour d’Edirne.

La Viticulture bulgare a des origines très anciennes comme en attestent l’existence de vieux cépages autochtones (rappelons que la Mer Noire et les Balkans sont sans doute des centres d’origine secondaires du Vitis vinifera, relais du centre d’origine principal en Transcaucasie), mais son véritable développement a commencé au milieu du XIXe siècle après la libération du joug ottoman (qui n’a d’ailleurs probablement pas détruit la Viticulture traditionnelle, mais l’a maintenue dans un contexte général d’asservissement politique et économique), et surtout à partir des années 1930 avec la planification soviétique.

En effet, l’URSS avait lancé de vastes programmes de plantation de vignobles standards (vignes larges à 3m d’écartement entre rangs compatibles avec l’utilisation des ‘petits’ tracteurs standards de l’usine de Kiev, sommairement palissées sur support en piquets en béton non moins standards). Même si ces choix techniques viticoles étaient simplistes et loin de l’optimum requis pour la qualité des raisins, ils ont eu le mérite d’être économiquement supportables et aptes à assurer un essor rapide de la viticulture. La Bulgarie était (et le reste encore en grande partie) considérée par Moscou comme le vignoble premier du monde soviétique. Les types de vins étaient imposés pour être conforme au goût dominant du consommateur russe, par temps froid notamment, ce qui explique la puissance et la valeur énergétique de certains vins.

NB: Afin d’illustrer ce propos, je rapporte ici une anecdote personnelle survenue lors de ma mission en Bulgarie en 1983 avec le Professeur Denis Boubals. Dans une cave près du Danube au sud de Pleven, on nous présenta le vin à succès sur le marché de Moscou qui faisait entrer pas mal d’argent à cette cave coopérative. L’étiquette déjà annonçait la typicité du breuvage: un ours rouge, crocs menaçants, sur fond noir, flanqué du nom Cabernet-Sauvignon et de quelques autres en cyrillique! Notre collègue Boubals cria ‘à l’assassinat’! Le connaissant à peine à l’époque, j’en fus un peu choqué; mais, oh combien, je le rejoignis après avoir ’tasté’ ce breuvage: «vin rouge, épais, ‘alcooleux’, sucré, confituré, gazeux, à l’attaque – il est vrai – très animale, avec une finale boisée indéfinissable»! Mais nous n’étions pas dans les bonnes conditions de la consommation d’un vin, image d’un ours au fond des bois, occasion que nous pouvions imaginer être une réunion entre camarades à la terrasse d’un café de la place rouge par –20°c’ sous abri atomique’…

Cette stratégie globale de ‘marketing soviétique’ était d’ailleurs à l’époque tout à fait fondée pour la Viticulture bulgare, même s’il ne faut pas négliger l’apport d’autres Pays de l’ex-bloc soviétique, et s’il faut y mettre à part de grands pays viticoles, mais moins dociles politiquement, comme la Roumanie ou la Hongrie. De cette époque, en tout cas, date le développement des cépages internationaux qui, eux, ont été des choix tout à fait pertinents. Et, au-delà de l’anecdote pré - citée et de quelques autres expériences douloureuses pour le palais et l’estomac, celles de vins blancs trop acides et pas assez nets notamment, force est de reconnaître que la Viticulture bulgare a toujours offert et offre de plus en plus des vins de qualité souvent à grande expression de typicité. Ceci s’explique par une rationalisation d’abord des caves et ensuite, plus progressivement, des vignobles qui s’améliorent techniquement sur tous les plans, avec l’application de formules mieux adaptées aux productions de qualité, et la redécouverte des terroirs régionaux. Le rapport qualité/pris des bons vins bulgares est souvent très attractif.

La filière vitivinicole bulgare est organisée et a établi finalement assez tôt, avec la loi de 1978, une série de catégories garantissant l’origine et la qualité des vins:

les «vins de pays»: catégorie proche du modèle français;
les «vins de cépage»: soumis à une réglementation plus stricte et un cépage unique;
les «vins supérieurs»: de plus grande qualité;
les «vins Controliran»: correspondant à des appellations et théoriquement à des hauts de gamme; il est à noter que ce niveau affiché est parfois l’objet de désillusions, certains vins de pays ou de cépage étant jugés meilleurs (rappelons que ceci s’observe souvent aussi en France).
NB: il existe aussi deux mentions particulières sur les étiquettes selon le vieillissement du vin, «Réserve» et «Réserve spéciale».

Visitons ces vins au travers des cépages avec quelques références au lieu de production.

L’encépagement de la Bulgarie est riche; il peut être ainsi classé:

  • Cépages internationaux (français):

 - Le Cabernet-Sauvignon occupe le premier rang car c’est lui qui a fait connaître la Bulgarie sur le plan international. Il y est en fait planté depuis fort longtemps.Les grands Cabernet-Sauvignon bulgares se trouvent dans plusieurs régions, mais la référence traditionnelle depuis les années 1970 est sans doute en région septentrionale le secteur de Souhindol au sud de Pleven, avec les vignobles de Souhindol et Pavlikeni. Les connaisseurs les décrivent généralement comme puissants, structurés, marqués en bouche par un fruit plein, cassis, tiré du chaudron à confiture’. L’élevage en barrique est souvent réussi. D’autres Cabernet-Sauvignon sont plus commerciaux: légers, souvent peu végétaux ‘poivron vert’, et davantage orientés vers le petit fruit rouge comme la groseille ou le cassis.

 - Le Merlot a très vite complété le Cabernet-Sauvignon recherché pour sa forte typicité aromatique. Le Merlot apporte beaucoup de rondeur en même temps que du fruité. Il réussit très bien dans de nombreux vignobles bulgares, seul ou en assemblage. Un des Merlot les plus célèbres est celui de Stambolovo dans la partie sud de la région sous-balkanique.

 - LeSyrah: nous n’avons pas beaucoup d’indications sur ce cépage; mais rien ne s’oppose à sa réussite dans certains terroirs bulgares.

 - Le Pinot noir: même chose, rappelons simplement l’excellence de certains vins de Pinot noir, dans une région relativement proche, au Kosovo, en altitude dans un environnement de chêne banc et de sol argilo-calcaires caillouteux.

 - Le Chardonnay est cultivé avec succès en Bulgarie, en particulier dans sa partie orientale comme à Varna où son vin est réputé pour son équilibre et la finesse de ses arômes.

 - Le Sauvignon s’est également développé, sans atteindre, semble-t-il la réputation des meilleurs Chardonnay.

NB: Quelques autres cépages rencontrés en France sont plantés, comme le Riesling (rhénan, pour ne pas le confondre avec le Riesling italien) qui exprime bien sa typicité acide, végétale, fruitée et minérale, l’Aligoté ou l’Ugni blanc (en particulier pour des eaux-de-vie).

  • Cépages du Danube et d’Europe centrale: De grands cépages existent en Europe centrale, dans le couloir du Danube; ils se retrouvent naturellement en Bulgarie dans ce même couloir:

Cépages blancs:  

 - Le Rkatziteli est particulièrement bien adapté aux climats continentaux, ce qui explique sa grande aire de culture en Europe centrale jusqu’en Ukraine, en Russie ou en Géorgie, même si ses vins manquent souvent de typicité.

 - Le Welschriesling (ou Riesling italien/italico, ou Olazriesling en Hongrie), très tôt installé par des vignerons germaniques capable de produire d’excellents vins tranquilles, secs ou liquoreux, ou effervescents, avec des arômes fins floraux et fruités, et une fraîcheur d’amande amère

 - Le Muscat Ottonel, très apprécié pour sa finesse et sa fluidité dans tout le ‘Danube’ a fini par échouer en Alsace où en assemblage avec le Muscat à petits grains d’origine méditerranéenne, il produit les délicats ‘Muscats d’Alsace’.

Cépages noirs:

 - Le Gamza (ou Kadarka en Hongrie et Roumanie) est quelque part le «Rkatziteli noir» en raison de son adaptation et de sa productivité; l’examen de ses aptitudes au sein de l’essai international d’Ecologie viticole organisé par Pierre Huglin, avait abouti à la conclusion imagée de «Carignan du Danube».

- D’autres cépages noirs d’Europe centrale, très précoces, se trouvent avec une moindre importance, comme le Portugais bleu ou le Limberger.

  • Cépages bulgares autochtones:

La Bulgarie possède de grands cépages autochtones, et il est à souhaiter qu’une véritable politique de terroir s’appuie sur ces cépages pour représenter l’image de la Bulgarie, même si la Cabernet-Sauvignon, le Merlot ou le Chardonnay restent des réussites d’adaptation et dans une certaine mesure d’originalité.

Cépages noirs:

 - Le Mavrud est certainement le grand cépage noir bulgare. Rustique et bien adapté au vignoble, il produit des vins à forte typicité, riches, marqués par l’arôme de prune. Ses bons résultats se retrouvent dans de nombreux vignobles bulgares.

 - Le Pamid est semble-t-il le cépage indigène le plus répandu. Les vins sont plus légers, et une bonne maîtrise technologique permet d’élaborer des vins vifs et brillants.

 - Le Melnik (ou Melnishka losa) donne des vins puissants et fruités, aptes au vieillissement.

Cépages blancs:

 - Le Dimiat est certainement le grand cépage blanc bulgare (il se retrouve aussi un peu en Roumanie). C’est un cépage qui produit des vins aromatiques – souvent d’une grande finesse et d’une bonne persistance en bouche – à bon équilibre, ceci même à fort rendement. Il s'assemble très bien avec d’autres cépages comme les Riesling. C’est un cépage à polyvalence exceptionnelle puisqu’il peut être utilisé comme raisin de table (raisins allongés, à peau fine, juteux, aromatiques), comme raisin de cuve apte à produire, soit des vins aromatiques fins de qualité, soit des vins effervescents d’excellente facture (en assemblage avec un cépage donnant un peu plus de structure ou d’acidité), soit des vins de chaudière pour des eaux-de-vie fines.

 - Le Red Misket, cépage musqué développant fortement le fruité, différent des autres ‘Muscats’ connus semble-t-il.

Voici un panorama de la Viticulture de la Bulgarie. Ce Pays est désormais bien connu pour ses vins, aussi pour son agressivité commerciale sur le marché international, sa volonté de compter dans l’Europe viticole. Il a de grands cépages et sans doute aussi de grands terroirs. L’influence germanique au nord y est très présente; au sud l’accent méditerranéen y est répandu. L’approche globale de la filière est tout de même de forte inspiration française. Les contacts avec notre filière et notre recherche se sont sans doute un peu distendus. Il est temps de les renouer, et d’œuvrer avec nos collègues bulgare pour qu’ils recherchent mieux leur identité au-delà des vins de cépages internationaux: ils ont leurs cépages et leurs terroirs!

12 novembre 2012 1 12 /11 /novembre /2012 16:18

Que diriez-vous d'acheter un vignoble en Bulgarie? Imaginez des vignes radieuses de soleil et un vin à votre propre nom, servi sur la table de la terrasse de votre maison ou dans les restaurants. 


.....Ou acheter des terres agricoles pour y faire une Pepiniere viticole

 

  • Si vous etes un professionnel du vin en France contactez Bulfra, votre partenaire Francais en Bulgarie.

 




La vigne demande beaucoup de travail: ca tombe bien en Bulgarie le cout de la main d'oeuvre est le plus bas d'Europe.... Pour ceux d'entre vous qui rêvent de cette idée et envisagent de la concrétiser, regarder les différentes possibilités.

Trouver l'endroit idéal est un peu un coup du hasard. Tout d'abord, est-ce quelque chose que vous envisagez comme un loisir ou à des fins commerciales? Même une fois que vous avez fait votre choix, la plupart des terres à vigne changent de mains entre personnes qui se connaissent et rares sont celles qui sont mises sur le marché.


Un vignoble en Bulgarie est une proposition très intéressante quand on considère que 1000m2 de vignes dans la plupart des pays de l' UE vous en coûteront 4000 euros, la Bulgarie offre des prix allant de 500 à 2500 euros en fonction de l'état de la vigne. Inutile de dire que ce genre de terrain est très convoité.

 

Une histoire bien enracinée.

Pendant les années 1950, on a planté de façon conséquente des cépages du monde entier, essentiellement destinés à l'exportation vers l'Union Soviétique. En 1966, la Bulgarie est devenue le 6ème plus grand exportateur de vin dans le monde. En 1999, avec 117000 hectares fournissant un rendement de 2,9 millions d'hectolitres par an, la Bulgarie était le 3ème producteur de vin du PECO. De nos jours, tout comme avant d'ailleurs, la Bulgarie cible le marché de l'exportation en vendant pratiquement la moitié de sa production à l'étranger.

Le déclin des vignes bulgares est du à la chute des exportations vers l'Union Soviétique à partir des années 1980. La plupart des vignobles ne recurent plus aucun investissement. Pendant les années 1990, le monopole de l'état dans l'industrie viticole s'est effondré et a vu la privatisation des caves à vins du pays.

 

Aujourd'hui.

Plus de 97000 hectares sont couverts par 80 domaines viticoles.

most popular

 

Les variétés principales sont: Cabernet Sauvignon (14%), Rkatzeteli (14%), Merlot (12%), Pimid (11%), Red Misket (8%), Dimyat (6.5%), Muskat Ottenel (6%), Chardonnay (2.7%), Gamza (1.6%), Riesling (1.3%), vin corsé de Melnik (1%), Sauvignon Blanc et Traminer (1%)

Les tendances actuelles vont vers les blancs comme le Chardonnay, Sauvignon Blanc, ainsi que des rouges tels que le Cabernet, Merlot et le vin corsé de Melnik.

Il est intéressant de constater que l'industrie du vin en Bulgarie représente 30% des exportations des exploitations vers l'UE. Les vins étant vendus essentiellement en Grande Bretagne(25% des exportations), en Irlande, en Allemagne et aux Pays Bas.

 

 

Cinq régions viticoles.

Quoi qu'il en soit, le potentiel de production de vin du pays est énorme, avec cinq grandes régions viticoles. Le climat, dans la partie nord du pays est continental avec des hivers froids et secs et des étés très chauds. Avec les influences maritimes de la Mer Noire et de la Méditérranée, le climate est beaucoup plus doux au sud. Localement, des terrains montagneux créent un micro-climat enrichissant la qualité du sol, ce qui provoque d'excellentes conditions pour des raisins de grande qualité.

The five regions, together with their percentage of total vineyards, are :

Northern - 35%
Including the Danube plain and the vinyeards of Rousse, Svischtov and Suhindol. This area also includes Veliko Turnovo

Sub Balkan - 7%
The area around the Valley of the Roses

Eastern - 30%
The Black Sea area. Particularly the white wine regions of Targovishte and Preslav

South West - 6%
The region of Struma Valley

South - 22%
The Thracian Valley along the Maritsa River

BULFRA VOUS PROPOSE DES PROPRIETES VITICOLES DANS CES 4 REGIONS.

ECRIRE SVP A 
 OFFICE_FR@BULFRA.COM

19 septembre 2011 1 19 /09 /septembre /2011 18:39

En reprenant les activités de maltage d’une société bulgare, le groupe Soufflet s’implante en Bulgarie, indique-t-il dans un communiqué du 29 août. Il vient de s’entendre avec la société Kamenitza, filiale du groupe StarBev, premier brasseur bulgare, pour la reprise de deux malteries bulgares de Kamenitza. L’une des deux usines, celle de Pleven en Bulgarie, sera achetée par le groupe français, l’autre, celle d’Haskovo, sera exploitée en location.
L’avantage pour le groupe Soufflet est d’ajouter un pays à son maillage de pays d’implantation. Jusqu’à cet accord, Malteries Soufflet, la filière spécialisée du groupe, exploitait 21 malteries dans neuf pays. « Nous aurons beaucoup à faire, avec l’amélioration des standards d’orge et des standards industriels » précise-t-on chez Soufflet. Autre avantage pour Soufflet, et qui fait l’objet de l’accord : l’assurance du débouché du malt produit dans ces deux usines. Kamenitza pour sa part a décidé de se concentrer sur la production et la vente de bière.
Le groupe céréalier Soufflet (3 milliards d’euros de chiffre d’affaires) est le deuxième malteur mondial derrière Malteurop. Sa capacité de production de malt est de 1,83 million de tonnes, produites dans 21 sites industriels de l’Union européenne et de la Communauté des états indépendants (CEI).
Kamenitza, filiale de StarBev, est le premier brasseur bulgare, avec des marques locales (Kamenitza, Astika, Bourgasko pivo, Slavena), des marques sous licence (Stella Artois, Beck’s, Staropramen), et des marques importées (Leffe, Hœgaarden). Il illustre ainsi sa maîtrise des trois plus grandes traditions brassicoles au monde : la belge, l’allemande et la tchèque.
StarBev est un groupe brassicole leader en Europe centrale et orientale, fondé en décembre 2009 après la cession d’une partie des activités d’Anheuser-Busch InBev (AB InBev) en Europe centrale et orientale à CVC Capital Partners.
StarBev, dont le siège est à Prague (République Tchèque), emploie plus de 4 000 personnes et développe ses activités brassicoles en République tchèque, Hongrie, Bulgarie, Roumanie, Croatie, Serbie et Montenegro. Le groupe travaille également en Bosnie-Herzegovine et en Slovaquie. Son portefeuille compte plus de vingt marques locales (Staropramen, Borsodi, Kamenitza, Bergenbier, Ozujsko, Jelen, Niksicko) et internationales (Beck´s, Hoegaarden, Leffe, Lowenbrau, Stella Artois), brassées et distribuées sous licence.

19 septembre 2011 1 19 /09 /septembre /2011 18:30
Le premier magasin de la célèbre enseigne suédoise Ikea verra le jour d’ici à quelques mois à Sofia. 800 emplois seront ainsi créés. Les travaux devraient commencer le 3 juin. D’autres boutiques devraient rapidement voir le jour en Bulgarie selon la direction d’Ikea.
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Photo : EPA/BGNES

Les travaux de construction pour le premier magasin Ikea en Bulgarie devraient débuter le 3 juin prochain.

C’est ce qu’a déclaré Vassilis Fourlis, président du conseil d’administration du groupe Forlis, concessionnaire Ikea pour les Balkans. Confiant dans son projet, Vassilis Fourlis a affirmé que la crise économique n’avait pas affecté sa réalisation : « nous sommes convaincus du caractère cyclique de toute crise économique. Ainsi, la Bulgarie retrouvera très vite des taux de croissance positifs ; et nous serons là pour offrir un meilleur quotidien aux consommateurs locaux ».

La cérémonie d’inauguration, auquel les médias ont été conviés par Vassilis Fourlis, se fera en la présence du premier ministre Boïko Borisov.

Le magasin, d’une surface de 28.000 m², sera situé à l’intersection du périphérique de Sofia et du Bistrishko boulevard.

Le magasin devrait permettre la création de 800 nouveaux emplois.

Durant sa visite en Grèce à la fin de l’année 2009, le ministre du Développement régional et des Travaux publics, Rosen Plevneliev, avait annoncé qu’Ikea ouvrirait son premier magasin un Bulgarie en 2011. L’entreprise suédoise a d’ores et déjà annoncé son projet de construire deux magasins supplémentaires en Bulgarie : l’un à Varna, l’autre à Plovdiv.

Ikea, entreprise connue pour ses meubles démontables bon marché, dispose déjà de 301 magasins dans 37 pays différents.

 

Contact pour informations complementaires: office@bulfra.com

Lien ici: link

 

14 septembre 2011 3 14 /09 /septembre /2011 13:21

Bulfraimmo vous propose ce superbe appartement situe a Sofia !

Voir descriptif ( en Anglais ci-dessous)

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Cliquer sur le lien pour toute information complementaire !

 

 

Descriptiion:

Luxuriously furnished, this apartment is situated in the the fastly developing neighborhood "Krastova Vada", on the street "Emilian Stanev". It is part of the modern luxury complex "Silver City", which offers an array of amenities, services and facilities characteristic of the top quality hotels. Available to the residents are: 
• an indoor park (3000 sq.m.), shaped like a garden with landscaping, paths for walking and recreation and zones for entertainment 
• indoor swimming pool, which opens onto the courtyard during the summer, a gym with a wide range of equipment, locker rooms and bathrooms 
• sauna 
• steam bath 
• Jacuzzi 
• massage room and solarium 
• coffee / snack bar 
• beauty saloon 
• nursery with access to the inner yard 
• underground parking area with access via ramps 
• access controlled by magnetic cards 
• 24 hour security guards 
• 24 hour video surveillance of parking lots, entrances and residential sites 
• reception with concierge, which ensure the access to the complex 
• mini golf on the roof of one of the sections 
The building is heated and cooled by a central air conditioning system on gas. It has permission for usage since year 2009. 

The rental price of the property includes an underground garage of 18.90 sq.m.

The apartment is located on the first floor of nine. The exhibition is to the southwest, and thus the property enjoys a beautiful view to the green and tranquil courtyard. The apartment is tastefully finished with quality and class materials: 
• walls – latex paint 
• flooring - bamboo flooring and Italian granite tiles, plus an underfloor insulation 
• pavement on the terraces is made of teak, there are green areas as well
• the hallways are covered with a thick carpet 
• the entrance hall and the bathrooms/wc come with suspended ceilings "Knauf" with built-in lights 
• an aluminum frame "Etem" with glass "Tekso" 
• some of the windows come with outside wooden blinds, and all have separate internal blinds 
• there are both external and internal window sills 
• internal and front doors of solid wood 
• terraces with heat and waterproofing system "Soprema" 
• the bathrooms and toilets are fully furnished - tiles, sink, built cisterns and toilet seats console "Vitra"; batteries from "Vidima-Ideal Standart" 

The interior of the property is functional and well defined. The premises are spacious and bright, as there are French windows in the apartment, which creates a sunny and comfortable home environment: 
• entrance hall
• a spacious living room with kitchenette 
• master bedroom 
• nursery 
• two bathrooms 
• lavatory 
• closet 
• terraces to all rooms 

The apartment is fully furnished and provides a comfortable and luxurious home environment, using modern designs. Available to the future owners will be: 
• great part of the furniture is by the Spanish designer Paco Camus, others are custom made in Italy and Spain 
• living room set is authentic motorcycle of World War II 
• Murano glass chandelier 
• sofa 
• coffee table 
• dining table with four chairs 
• Full HD "LCD" 
• TV "PHILIPS" and "SAMSUNG" 
• Blue-ray player "SAMSUNG" 
• TV cabinet 
• kitchen cabinets of high quality polished MDF 
• kitchen appliances, refrigerator, dishwasher, oven, microwave, ceramic hob with cooker-firms "Samsung" and "Hotpoint ARISTON"; absorber "ELICA" 
• built-in wardrobes 
• two double beds with anatomic mattresses 
• large double bed with mattress anatomic 
• shelves, paintings and decorations 
• mirrors 
• bed linen "AGATHA RUIZ DE LA PRADA" 

Pour informations complementaires : ecrire svp a office@bulfra.com


Published by Bulfra - dans Bien de prestige
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11 septembre 2011 7 11 /09 /septembre /2011 14:21

Traditional investments are delivering low returns, and home prices are at bargain levels. Is it time to consider buying some rental housing?

Illustration by Scott Pollack

Investing in real estate right now can be surprisingly profitable, if everything goes well. Rents are climbing in many areas, and more properties may be coming on the market. Last month, the Obama administration asked for proposals on how to convert at least some of Fannie Mae's and Freddie Mac's bulging inventories of foreclosed homes into affordable rentals.

Investors used to aim for rents that were 1% of the purchase price, or $1,000 a month for a $100,000 home—an annual gross return of 12%—says Michael McCreary. His firm, McCreary Realty, manages about 300 properties in the Atlanta area. Today, he says, some of his investors are getting as much as 2% of the purchase price.

In general, though, average returns after expenses are far less, more like 5% to 6% of the property value, says Ingo Winzer, president of Local Market Monitor, a real-estate forecasting firm. But that still is well above what many other investments yield.

Before you start scouring for deals, keep in mind that owning rental properties is time-consuming, expensive and fraught with challenges, and many investors lose money. You will want to avoid falling into one of these common traps.

• Mistake 1: Confusing a cheap deal for a good deal.

It is true that you can buy some homes for ridiculously low prices—but that doesn't mean you can rent them out. Homes in deserted subdivisions aren't any more appealing to renters than they are to buyers. The same is true for less-attractive properties or those in less-desirable school districts.

Investors from the San Francisco area often look at the Sacramento market assuming they can get Bay Area-like rents, and end up overpaying, says Robert A. Machado of HomePointe Property Management. He uses several resources, including the website FinestExpert.com, to estimate rents. Other experts suggest canvassing apartments nearby to see not just their rates, but whether they are offering special deals, like a couple of months of free rent.

• Mistake 2: Overlooking key costs.

Knowing the potential rent isn't enough. Before you buy a property, you should also factor in closing costs of 3% to 6%, the costs to fix up the place and maintain it, and your holding costs. Then add the profit you expect to make (and more closing costs, if you intend to turn around and sell it). Only then can you figure out what you can afford to pay.

• Mistake 3: Forgetting that time is money.

In real estate, "time is your biggest enemy," says David Hicks, co-president of HomeVestors of America, a franchiser whose motto is "We Buy Ugly Houses." You lose money when your property is empty, whether you are painting it or between tenants. You also lose if you buy in the fall and can't replace the roof until spring. You may be better off accepting a lower rent than waiting for a higher-paying tenant.

• Mistake 4: Assuming you will sit back and watch the rent roll in.

"When you become a landlord, you become a rent collector," says Mark Kreditor of Get There First Realty, which manages 1,600 rentals in the Dallas-Fort Worth area.

Just like homeowners who can't pay the mortgage, tenants lose their jobs and stop paying the rent. Evicting them can take several weeks, and some steal appliances or other property. Mr. Kreditor says that once or twice a month, a tenant removes a home's copper tubing on the way out the door to sell the copper for its meltdown value.

You will need to screen prospective tenants carefully—or pay someone to do it for you.

• Mistake 5: Underestimating repair costs.

As with all homes, you will be making lots of repairs. You may find wood rot or mold when you remove that cracked bathtub. Carpet in rental homes typically must be replaced every five years, and you may have to repaint after every tenant. Tony A. Drost, president of the National Association of Residential Property Managers, or Narpm, suggests setting aside six months of expenses so that you will have funds if a major repair is needed.

• Mistake 6: Assuming that owning a rental is the same as owning a home.

You might put up with flaws in a home that a renter wouldn't tolerate. In addition, many states and communities have strict (and complex) laws for landlords, even if you own only one property. A property manager can handle most of the headaches, but you should expect to pay one up to a month of rent for finding and screening tenants—and up to 10% of the monthly rent for management fees.

You can find property managers through the websites of trade groups Narpm and the Institute of Real Estate Management. In addition, many communities have local Real Estate Investor Associations, which can provide support.

20 octobre 2010 3 20 /10 /octobre /2010 11:17
20 octobre 2010 3 20 /10 /octobre /2010 09:37

C' est pret: on decore a votre gout, tout a ete pense pour votre bien etre.

Appart-house Rich-Daddy : Best investment oportunity Bulgaria 2010.


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