ACHETER LES PARTIES COMMUNES D'UN IMMEUBLE

18.12.2008

OUI mais les parties communes? IL FAUT ACHETER UN APPARTEMENT,
EN BULGARIE comme en FRANCE,

BULFRA VOUS RECOMMANDE d'acheter les parties communes aussi et le + possible.

Les Bulgares l'ont bien compris:
Ils investissent dans l'immobilier ne faisant guere confiance aux banques.
Ils achetent plusieurs appartements et des parties communes situees au meme etage si possible.
Acheter des parties communes, est une opportunite a ne pas rater ...quelques explications:

Qui peuvent paraitre tout a fait evidentes, mais le pratiquez vous, y avez vous pense?

pour agrandir son appartement, il y a parfois une opportunité à saisir : l'achat de quelques mètres carrés de parties communes. Dans des immeubles anciens, parfois biscornus, il est ainsi possible de transformer un bout de couloir en véritable petite pièce. Le prix de vente en partie commune étant très pondéré par rapport à du mètre carré privatif, l'affaire mérite quelques calculs et une belle dose de diplomatie.

Car il va falloir bien comprendre la règle du jeu. En un mot, un copropriétaire acheteur face... à toute une copropriété, pas forcément disposée à lâcher de la surface à bon prix.

Pas question de se précipiter sans avoir lu ce dossier pour préparer l'assemblée générale, l'intervention d'architecte, le paiement des frais conséquents... et le bonheur de faire une plus value bien alléchante. Sortons les plans, la calculette et le petit manuel du bon négociateur !

La copropriété et ses parties communes

A côté des parties privatives, réservées à l'usage exclusif des copropriétaires, il existe des parties communes, sur lesquelles chacun d'entre eux a un droit d'usage.

Dans le règlement de copropriété

C'est dans le règlement de copropriété que sont énumérées les parties privatives et les parties communes. Il est établi lors de la construction de l'immeuble ou lors de la division des lots. Il comporte en principe ce que l'on nomme un état descriptif de division. C'est une liste des lots privatifs et la quote-part des parties communes afférente à chaque lot, exprimée en tantièmes ou en millièmes.
Cette quote-part est déterminée lors de la création de la copropriété en fonction de la surface de chacun des lots et de sa situation.

Exemples de parties communes

Ce sont notamment :

le sol, les cours, les jardins et les voies d'accès ;
le gros oeuvre des bâtiments, les éléments d'équipements communs, les canalisations traversant les locaux privatifs ;
les coffres, les gaines et têtes de cheminées ;
les locaux de service communs (poubelles, vélos, chaufferies...) ;
les passages, couloirs et corridors ;
les éléments d'équipements communs, tels que l'ascenseur, le chauffage collectif, les vide-ordures, etc...

Achat de parties communes : quelle procédure ?

C'est l'assemblée générale des propriétaires qui va donner son autorisation à la vente des parties communes. Comment procéder ?

1ère étape : contacter le syndic

C'est le syndic qui va réunir l'assemblée générale des copropriétaires. Il doit le faire une fois par an mais aussi à chaque fois que le conseil syndical ou un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins 1/4 des voix le lui demande. A ce titre, il doit être averti de l'achat des parties communes, afin qu'il puisse préparer un dossier d'évaluation. La proposition de rachat sera donc inscrite, soit à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale, soit à celui d'une assemblée générale extraordinaire si les quotas sont atteints.

2ème étape : l'autorisation d'acheter

Il faut ensuite obtenir l'accord des copropriétaires à la double majorité, c'est-à-dire à la majorité de tous les copropriétaires représentant au moins les 2/3 des voix (ou à l'unanimité suivant les cas). La même règle s'appliquera pour la modification de la répartition des millièmes et des charges qui suivra cet achat.
Prenez soin de bien préparer votre dossier, avec l'avis d'experts et de professionnels, dont l'architecte de l'immeuble, précisant l'absence d'impact sur la copropriété. Faites notamment appel à un géomètre expert qui pourra proposer un prix et attribuera au nouveau lot un certain nombre de millièmes avant d'établir une nouvelle répartition des millièmes de la copropriété.
Sachez que les frais liés à la rédaction d'un nouvel état descriptif de propriété seront à la charge de l'acquéreur de la partie commune.

La décision deviendra définitive une fois que sera expiré le délai de 2 mois permettant aux copropriétaires de contester la décision prise.

3ème étape : l'autorisation des travaux

Si les travaux ont lieu sur la partie privative, pas d'autorisation nécessaire.

En revanche, dès qu'on touche à des parties communes, il faut obtenir la majorité absolue de tous les copropriétaires, même de ceux qui sont absents à l'assemblée générale et non représentés.
Si le projet ne recueille pas la majorité requise :

mais au moins 1/3 des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée peut se prononcer lors d'un nouveau vote à la majorité simple (majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés) ;
ni 1/3 des voix, une nouvelle assemblée convoquée dans un délai de 3 mois peut prendre la décision à la majorité simple.

BON A SAVOIR

La plupart des copropriétés ont un " architecte de l'immeuble " qui travaille en concertation avec le syndic. Il connaît particulièrement l'ensemble du bâti de l'immeuble et reste un professionnel neutre dans la transaction. Un gage supplémentaire pour les autres copropriétaires.

CECI EST VRAI EN FRANCE COMME EN BULGARIE.

ETC.......VOUS AVEZ PEUT ETRE COMPRIS CELA, et NOUS BULFRA SOMMES TOUJOURS A L'AFFUT DES BONNES IDEES A DONNER A NOS CLIENTS,

SI VOUS ETES INTERESSES PAR CE GENRE D'ASTUCE ,

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